donnuri님의 블로그

경매에서 큰 실수는 어려운 법률용어를 몰라서만 생기는 것이 아닙니다. 오히려 ‘이 정도는 괜찮겠지’라고 확인절차를 하나씩 생략하면서 문제가 커지는 경우가 많습니다. 초보자에게 필요한 것은 완벽한 지식보다 실수를 반복하지 않도록 만든 점검 시스템입니다.목차1. 가격에서 생기는 실수2. 권리분석 실수3. 현장·자금계획 실수4. 입찰 직전 최종점검본문실수 1~3: 감정가를 시세로 믿고, 유찰을 할인으로만 보고, 경쟁에 휩쓸린다감정가는 평가시점의 자료이고 현재 시세와 다를 수 있습니다. 유찰 횟수도 물건의 우수성을 보장하지 않습니다. 입찰 당일 경쟁자가 많아도 사전에 정한 상한선을 넘지 않는 원칙이 필요합니다.실수 4~6: 등기부만 보고 끝내고, 임차인을 단순화하고, 매각물건명세서를..

경매 수익을 계산할 때 가장 흔한 오류는 낙찰가격과 예상 매도가격만 비교하는 것입니다. 실제로는 취득 과정과 보유 과정에서 여러 비용이 발생합니다. 비용을 빠뜨리면 낙찰 당시에는 싸게 샀다고 생각했지만 최종적으로는 일반 매매와 큰 차이가 없는 상황도 생길 수 있습니다. 그래서 입찰 전 ‘총취득비용표’를 만들어야 합니다.목차1. 취득 단계 비용2. 보유·금융 비용3. 수리·명도 비용4. 총비용표 만드는 방법본문1. 취득 단계의 세금과 등기비용취득 관련 세금은 주택 수, 부동산 종류, 취득가액, 개인의 상황과 당시 법령에 따라 달라질 수 있습니다. 인터넷에 오래된 세율표를 그대로 적용하지 말고 입찰 시점의 최신 기준을 확인해야 합니다. 등기 관련 비용과 전문가에게 업무를 맡기는 ..

명도에 대한 개념을 이해했다면 다음은 실제 진행순서를 정리할 차례입니다. 명도는 사건마다 난이도가 크게 다릅니다. 빈집처럼 보이는 물건도 잔여물품이나 열쇠 문제가 남을 수 있고, 임차인이 거주하는 주택은 보증금과 이사일이 연결될 수 있습니다. 따라서 ‘낙찰→퇴거요청’의 한 단계로 보지 말고 확인, 연락, 협의, 기록, 인도의 순서로 나누는 것이 좋습니다.목차1. 1단계 점유상태 재확인2. 2단계 연락과 협의3. 3단계 인도내용 기록4. 4단계 협의가 안 될 때본문1단계: 낙찰 후 점유상태를 다시 확인한다입찰 전에 조사한 내용이 낙찰 시점에도 같다고 단정하지 않습니다. 새로운 임차인이 들어왔다는 의미가 아니라, 실제 거주 여부나 연락처, 빈집 여부 등 현황이 달라질 수 있기 때..

.경매 초보자가 가장 부담스러워하는 단어 중 하나가 ‘명도’입니다. 흔히 낙찰 후 기존 거주자를 내보내는 일이라고만 생각하지만, 실제로는 누가 어떤 권리로 점유하고 있는지 확인하고 부동산을 인도받는 과정으로 이해하는 편이 정확합니다. 상대방의 상황과 권리를 확인하지 않은 채 강하게 요구하면 오히려 분쟁이 커질 수 있습니다.목차1. 명도 전에 확인할 사람2. 임차인과 채무자를 구분하는 이유3. 협의할 때 남길 기록4. 강제적인 행동을 피해야 하는 이유본문1. 먼저 ‘누가 점유하고 있는가’를 확인한다현황조사서에 적힌 사람과 실제 거주자가 같지 않을 수 있습니다. 소유자, 채무자, 임차인, 가족, 무상점유자 등 점유 형태에 따라 확인할 내용이 달라집니다. 임차인이라면 보증금과 대항..

.입찰에서 가장 높은 금액을 제시했다고 해서 그날 바로 부동산의 모든 절차가 끝나는 것은 아닙니다. 최고가매수신고인이 된 뒤에는 법원의 매각허가 관련 절차와 대금 납부 등 후속 단계가 이어집니다. 실제 일정은 사건별로 달라질 수 있으므로 ‘낙찰일=내 집이 된 날’처럼 단순하게 이해하면 계획이 꼬일 수 있습니다.목차1. 입찰 당일 이후의 흐름2. 매각허가와 대금 납부3. 등기와 점유를 따로 보는 이유4. 입주·임대 일정 잡는 법본문1. 최고가매수신고인과 소유권 취득은 같은 시점이 아니다입찰 결과 최고가매수신고인이 정해진 뒤에도 법원의 절차가 남아 있습니다. 사건 진행상태를 확인하고 법원이 정한 일정에 맞춰 후속 준비를 해야 합니다정확한 기한과 필요한 서류는 해당 사건을 담당하는..

경매에서 가장 위험한 순간은 입찰표를 제출할 때가 아니라, 낙찰된 뒤 필요한 자금을 마련하지 못했을 때일 수 있습니다. ‘낙찰되면 그때 대출을 알아보면 되겠지’라는 계획은 변수에 취약합니다. 금융기관의 심사, 개인의 소득과 부채, 물건 종류와 상태 등에 따라 실제 조달 가능한 금액이 달라질 수 있기 때문입니다.목차1. 잔금계획의 기본 구조2. 대출을 보수적으로 계산하는 법3. 낙찰가 외 비용4. 자금 부족을 막는 사전 점검본문1. 총 필요자금을 먼저 계산한다입찰가가 3억 원이라고 해서 3억 원만 있으면 되는 것은 아닙니다. 취득 관련 세금, 등기 관련 비용, 금융비용, 수리비, 명도 과정의 비용 가능성, 보유 중 관리비 등을 별도로 적어야 합니다. 세금은 개인의 조건과 부동산..

경매 검색을 하다 보면 ‘2회 유찰’, ‘3회 유찰’이라는 표시가 눈에 들어옵니다. 가격이 내려간 모습을 보면 자연스럽게 싸졌다고 느끼지만, 유찰 횟수만으로 투자매력을 판단하는 것은 위험합니다. 경쟁자가 없었던 이유가 단순한 가격 때문인지, 권리관계·점유·물건 상태·입지 문제 때문인지 구분해야 하기 때문입니다.목차1. 유찰의 의미2. 유찰된 물건에서 다시 볼 항목3. 가격 하락과 가치 하락의 차이4. 초보자가 피해야 할 판단본문1. 유찰은 ‘저평가 인증’이 아니다유찰은 해당 매각기일에서 매수인이 결정되지 않았다는 결과를 보여줄 뿐입니다. 시장 참여자들이 가격을 높게 봤을 수도 있고, 물건에 복잡한 문제가 있어 입찰을 꺼렸을 수도 있습니다. 따라서 유찰 횟수는 분석의 결론이 아..

경매 물건을 분석할 때 서류만 꼼꼼히 읽으면 충분하다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 감정평가서의 사진은 촬영 시점이 오래됐을 수 있고, 현황조사서만으로는 소음·주차·채광·건물 관리상태처럼 실제 사용가치에 영향을 주는 요소를 모두 알기 어렵습니다. 그래서 입찰 전 현장조사, 즉 임장이 필요합니다. 임장의 목적은 집 안을 구경하는 것이 아니라 ‘서류에서 세운 가설이 현실에서도 맞는지 검증하는 것’입니다.목차1. 임장 전에 준비할 자료2. 현장에서 확인할 핵심 항목3. 점유자가 있을 때 지켜야 할 원칙4. 임장 기록을 입찰가에 반영하는 방법본문1. 출발 전에 확인할 자료부터 정리한다사건번호와 주소, 건물명, 동·호수, 감정평가서 사진, 현황조사서의 점유내용을 한 장에 정리합니다. 지..

도입부토지는 아파트와 달리 토지 자체의 모양과 도로, 용도지역, 지목, 주변 이용현황 등을 함께 확인해야 합니다. 경매를 처음 접하면 가격부터 보게 되지만 실제 판단은 가격에서 끝나지 않습니다. 같은 가격의 물건이라도 권리관계, 임차인, 점유상태, 건물 상태에 따라 실제 부담이 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 초보자일수록 ‘얼마나 싸냐’보다 ‘무엇을 확인했느냐’를 기준으로 공부하는 것이 좋습니다.목차1. 핵심 개념2. 실제 확인 방법3. 실제 상황 예시4. 초보자 체크리스트5. FAQ6. 마무리본문지도와 서류만으로는 실제 진입상태나 고저차, 경계, 주변 건축물 등을 충분히 알기 어렵습니다. 토지이용계획과 등기사항을 확인한 뒤 현장에 방문해 도로 접면과 실제 이용상태를 확인하는 것이 좋습니다. 개발 가능..

도입부상가는 주거용 부동산보다 임대차와 상권, 공실, 업종 등 분석요소가 많습니다. 경매를 처음 접하면 가격부터 보게 되지만 실제 판단은 가격에서 끝나지 않습니다. 같은 가격의 물건이라도 권리관계, 임차인, 점유상태, 건물 상태에 따라 실제 부담이 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 초보자일수록 ‘얼마나 싸냐’보다 ‘무엇을 확인했느냐’를 기준으로 공부하는 것이 좋습니다.목차1. 핵심 개념2. 실제 확인 방법3. 실제 상황 예시4. 초보자 체크리스트5. FAQ6. 마무리본문임차인의 보증금과 월세, 계약기간, 업종, 건물의 공실률, 유동인구, 관리비, 주변 경쟁점포 등을 확인해야 합니다. 단순 임대수익률만 계산하지 말고 공실기간과 수선비, 세금, 금융비용 등을 반영해야 합니다.경매자료를 읽을 때는 한 문서의 ..