donnuri님의 블로그

경매에서 가장 위험한 순간은 입찰표를 제출할 때가 아니라, 낙찰된 뒤 필요한 자금을 마련하지 못했을 때일 수 있습니다. ‘낙찰되면 그때 대출을 알아보면 되겠지’라는 계획은 변수에 취약합니다. 금융기관의 심사, 개인의 소득과 부채, 물건 종류와 상태 등에 따라 실제 조달 가능한 금액이 달라질 수 있기 때문입니다.목차1. 잔금계획의 기본 구조2. 대출을 보수적으로 계산하는 법3. 낙찰가 외 비용4. 자금 부족을 막는 사전 점검본문1. 총 필요자금을 먼저 계산한다입찰가가 3억 원이라고 해서 3억 원만 있으면 되는 것은 아닙니다. 취득 관련 세금, 등기 관련 비용, 금융비용, 수리비, 명도 과정의 비용 가능성, 보유 중 관리비 등을 별도로 적어야 합니다. 세금은 개인의 조건과 부동산..

경매 검색을 하다 보면 ‘2회 유찰’, ‘3회 유찰’이라는 표시가 눈에 들어옵니다. 가격이 내려간 모습을 보면 자연스럽게 싸졌다고 느끼지만, 유찰 횟수만으로 투자매력을 판단하는 것은 위험합니다. 경쟁자가 없었던 이유가 단순한 가격 때문인지, 권리관계·점유·물건 상태·입지 문제 때문인지 구분해야 하기 때문입니다.목차1. 유찰의 의미2. 유찰된 물건에서 다시 볼 항목3. 가격 하락과 가치 하락의 차이4. 초보자가 피해야 할 판단본문1. 유찰은 ‘저평가 인증’이 아니다유찰은 해당 매각기일에서 매수인이 결정되지 않았다는 결과를 보여줄 뿐입니다. 시장 참여자들이 가격을 높게 봤을 수도 있고, 물건에 복잡한 문제가 있어 입찰을 꺼렸을 수도 있습니다. 따라서 유찰 횟수는 분석의 결론이 아..

경매 물건을 분석할 때 서류만 꼼꼼히 읽으면 충분하다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 감정평가서의 사진은 촬영 시점이 오래됐을 수 있고, 현황조사서만으로는 소음·주차·채광·건물 관리상태처럼 실제 사용가치에 영향을 주는 요소를 모두 알기 어렵습니다. 그래서 입찰 전 현장조사, 즉 임장이 필요합니다. 임장의 목적은 집 안을 구경하는 것이 아니라 ‘서류에서 세운 가설이 현실에서도 맞는지 검증하는 것’입니다.목차1. 임장 전에 준비할 자료2. 현장에서 확인할 핵심 항목3. 점유자가 있을 때 지켜야 할 원칙4. 임장 기록을 입찰가에 반영하는 방법본문1. 출발 전에 확인할 자료부터 정리한다사건번호와 주소, 건물명, 동·호수, 감정평가서 사진, 현황조사서의 점유내용을 한 장에 정리합니다. 지..