donnuri님의 블로그

1. 명도의 시작: 인도명령과 점유이전금지가처분의 동시 진행경매 낙찰 대금을 완납하면 소유권을 취득하지만, 집안에 사람이 남아있거나 짐이 방치되어 있다면 곧바로 실거수나 임대를 놓을 수 없습니다. 초보자들이 가장 두려워하는 이 명도 단계를 합법적이고 효율적으로 끝내는 실무 프로세스입니다.(1) 인도명령 신청의 골든타임신청 기한: 잔금 납부일로부터 6개월 이내에 채무자, 소유자 또는 점유자를 상대로 부산지방법원 본원(또는 동부지원)에 신청해야 합니다.필수 구비 서류: 매각대금완납증명원, 부동산목록, 주민등록등·초본(점유자 대상), 송달료 및 우대 납부 영수증.(2) 숨겨진 필수 방어막: 점유이전금지가처분인도명령 신청과 동시에 또는 그 직전에 반드시 '점유이전금지가처분'을 함께 신청해야 합니다. 만약 현재 ..

1. 사건 개요 및 지역 특성 분석사건번호: 2024타경10WWWW (부산지방법원 동부지원)소재지: 부산광역시 금정구 서동 OO다세대주택 (지분 매각: 대지 및 건물 지분 1/2)지역 특성: 금정구 서동·금사동 일대는 노후 주거 밀집 지역으로 소규모주택정비사업 및 도시재생 뉴딜사업이 산발적으로 추진 중인 곳입니다.진행 경과: 전체 부동산이 아닌 '지분'만 경매로 나와 일반적인 실거주 목적의 입찰자들이 대거 이탈, 2회 유찰되며 최저가 4,200만 원까지 하락.2. 권리분석 및 지분 경매의 핵심 구조(1) 공유지분 물건의 특징공동소유(예: 형제 상속 지분 중 1인 지분만 경매 진행)된 부동산은 낙찰을 받더라도 나머지 지분권자와 소유권을 공유하게 되므로, 단독으로 사용·수익하거나 곧바로 처분하기 어렵다는 선..

1. 사건 개요 및 특수물건 입지 분석사건번호: 2024타경10ZZZZ (부산지방법원 본원)소재지: 부산광역시 동래구 온천동 OO번지 (토지면적: 115㎡ / 약 35평, 단독주택)지역 특성: 온천장역 인근 재개발 예정 구역 인근 골목 주거지로, 대중교통 이용이 편리하고 주거 정비 수요가 잠재된 곳.감정가: 2억 1,000만 원 (토지 1억 8,000만 원 + 건물 3,000만 원)특수 권리 내역:제시외 건물: 공부(건축물대장·등기부)에 누락된 옥탑 창고 및 다락방 약 15㎡ 존재 (매각 제외 또는 포함 여부 확인 필수).법정지상권 여지: 토지와 건물의 소유자가 달랐던 과거 이력으로 인해 낙찰 후 법정지상권 성립 여부를 두고 입찰자들이 대거 기피.진행 경과: 특수물건이라는 공포감에 3회 유찰되어 최저가 ..

1. 사건 개요 및 대학가 입지 특성 분석사건번호: 2024타경10YYYY (부산지방법원 본원)소재지: 부산광역시 금정구 장전동 OO번지 (토지면적: 132㎡ / 약 40평, 건물: 1985년 신축 2층 단독주택)지역 특성: 부산대학교 구정문 인근 주거지역으로, 학생 및 사회초년생 임대 수요가 매우 풍부함.감정가: 2억 8,000만 원 (토지 감정가 2억 7,500만 원 + 건물 감정가 500만 원)진행 경과: 건물의 노후화가 심하고 수리비 부담을 우려한 일반 입찰자들의 외면으로 2회 유찰. 최저가 1억 7,920만 원(감정가 대비 64%)까지 하락.2. 권리분석 및 '건물값 0원' 입찰 전략(1) 권리 설정 현황2018년 06월 10일: OO은행 근저당권 (말소기준권리)임차인 현황: 임차인 2명 재직 ..

1. 실제 사건 개요 및 입지 분석사건번호: 2024타경10XXXX (부산지방법원 본원)소재지: 부산광역시 동래구 안락동 OO빌라 3층 (전용면적: 59.8㎡ / 약 18평)입지 특성: 지하철 4호선 충렬사역 인근 평지, 1998년 건축된 4층 규모 다세대주택.감정가: 1억 2,500만 원진행 경과: 선순위 임차인의 보증금(9,000만 원)이 걸려 있어 일반 입찰자들이 기피, 3회 유찰되어 최저가 6,400만 원(감정가 대비 51.2%)까지 하락.2. 권리분석 및 등기부/매각물건명세서 정밀 검증(1) 권리 설정 현황2019년 04월 12일: 임차인 김OO 전입 및 확정일자 부여 (보증금: 9,000만 원)2021년 08월 20일: OO새마을금고 근저당권 설정 (말소기준권리)2023년 11월 05일: 임차..

경매 공부를 시작하면 강의, 책, 영상, 용어가 너무 많아 무엇부터 해야 할지 막막합니다. 이럴 때 가장 효과적인 방법은 지식을 계속 모으는 대신 실제 경매사건 하나를 정해 자료를 끝까지 읽는 것입니다. 아래 로드맵은 ‘4주 만에 전문가가 된다’는 의미가 아니라, 초보자가 공부의 순서를 만들기 위한 실습계획입니다.목차1. 1주차 절차와 용어2. 2주차 권리분석3. 3주차 시세와 임장4. 4주차 입찰가와 사후복기본문1주차: 사건 하나를 골라 전체 절차를 따라간다관심지역의 아파트 한 건을 선택하고 사건번호, 매각기일, 감정가, 최저매각가격을 기록합니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 읽으며 모르는 단어를 따로 적습니다. 첫 주에는 모든 용어를 완벽히 외우기보다 각 서류..

경매 공부를 시작하면 높은 할인율이나 특수물건에 눈이 가기 쉽습니다. 하지만 첫 입찰의 목표를 큰 수익으로 잡으면 자신이 이해하지 못한 위험까지 떠안을 수 있습니다. 초보자의 첫 물건은 ‘가장 싸 보이는 물건’보다 ‘시세·권리·현장·자금계획을 스스로 설명할 수 있는 물건’이 적합합니다.목차1. 지역을 좁히는 이유2. 비교 가능한 물건을 고르는 법3. 권리관계의 난이도4. 나만의 후보선정표 만들기본문1. 익숙한 생활권에서 시작한다자주 다니는 지역은 교통, 학군, 상권, 선호 단지에 대한 기본 감각이 있습니다. 현장조사도 여러 번 하기 쉽습니다. 전국의 최저가격 물건을 검색하기보다 한두 개 지역을 정해 반복적으로 보는 편이 시세감각을 만들기 좋습니다.2. 비교사례가 충분한 물건을..

경매에서 큰 실수는 어려운 법률용어를 몰라서만 생기는 것이 아닙니다. 오히려 ‘이 정도는 괜찮겠지’라고 확인절차를 하나씩 생략하면서 문제가 커지는 경우가 많습니다. 초보자에게 필요한 것은 완벽한 지식보다 실수를 반복하지 않도록 만든 점검 시스템입니다.목차1. 가격에서 생기는 실수2. 권리분석 실수3. 현장·자금계획 실수4. 입찰 직전 최종점검본문실수 1~3: 감정가를 시세로 믿고, 유찰을 할인으로만 보고, 경쟁에 휩쓸린다감정가는 평가시점의 자료이고 현재 시세와 다를 수 있습니다. 유찰 횟수도 물건의 우수성을 보장하지 않습니다. 입찰 당일 경쟁자가 많아도 사전에 정한 상한선을 넘지 않는 원칙이 필요합니다.실수 4~6: 등기부만 보고 끝내고, 임차인을 단순화하고, 매각물건명세서를..

경매 수익을 계산할 때 가장 흔한 오류는 낙찰가격과 예상 매도가격만 비교하는 것입니다. 실제로는 취득 과정과 보유 과정에서 여러 비용이 발생합니다. 비용을 빠뜨리면 낙찰 당시에는 싸게 샀다고 생각했지만 최종적으로는 일반 매매와 큰 차이가 없는 상황도 생길 수 있습니다. 그래서 입찰 전 ‘총취득비용표’를 만들어야 합니다.목차1. 취득 단계 비용2. 보유·금융 비용3. 수리·명도 비용4. 총비용표 만드는 방법본문1. 취득 단계의 세금과 등기비용취득 관련 세금은 주택 수, 부동산 종류, 취득가액, 개인의 상황과 당시 법령에 따라 달라질 수 있습니다. 인터넷에 오래된 세율표를 그대로 적용하지 말고 입찰 시점의 최신 기준을 확인해야 합니다. 등기 관련 비용과 전문가에게 업무를 맡기는 ..

명도에 대한 개념을 이해했다면 다음은 실제 진행순서를 정리할 차례입니다. 명도는 사건마다 난이도가 크게 다릅니다. 빈집처럼 보이는 물건도 잔여물품이나 열쇠 문제가 남을 수 있고, 임차인이 거주하는 주택은 보증금과 이사일이 연결될 수 있습니다. 따라서 ‘낙찰→퇴거요청’의 한 단계로 보지 말고 확인, 연락, 협의, 기록, 인도의 순서로 나누는 것이 좋습니다.목차1. 1단계 점유상태 재확인2. 2단계 연락과 협의3. 3단계 인도내용 기록4. 4단계 협의가 안 될 때본문1단계: 낙찰 후 점유상태를 다시 확인한다입찰 전에 조사한 내용이 낙찰 시점에도 같다고 단정하지 않습니다. 새로운 임차인이 들어왔다는 의미가 아니라, 실제 거주 여부나 연락처, 빈집 여부 등 현황이 달라질 수 있기 때..