[동래·금정 소액 실전 경매] 1강: 안락·명장동 노후 다세대, ‘대항력 있는 임차인’을 활용한 감정가 50% 이하 낙찰법

1. 실제 사건 개요 및 입지 분석

• 사건번호: 2024타경10XXXX (부산지방법원 본원)
• 소재지: 부산광역시 동래구 안락동 OO빌라 3층 (전용면적: 59.8㎡ / 약 18평)
• 입지 특성: 지하철 4호선 충렬사역 인근 평지, 1998년 건축된 4층 규모 다세대주택.
• 감정가: 1억 2,500만 원
• 진행 경과: 선순위 임차인의 보증금(9,000만 원)이 걸려 있어 일반 입찰자들이 기피, 3회 유찰되어 최저가 6,400만 원(감정가 대비 51.2%)까지 하락.

2. 권리분석 및 등기부/매각물건명세서 정밀 검증

(1) 권리 설정 현황

• 2019년 04월 12일: 임차인 김OO 전입 및 확정일자 부여 (보증금: 9,000만 원)
• 2021년 08월 20일: OO새마을금고 근저당권 설정 (말소기준권리)
• 2023년 11월 05일: 임차인 김OO 임차권등기명령 등기 후 타 지역으로 주소 이전
• 2024년 02월 10일: OO새마을금고 임의경매 신청

(2) 분석 결론

임차인 김OO은 말소기준권리보다 빠른 전입일자를 가져 대항력이 있습니다. 다만, 경매 절차에서 배당요구종기일 이전에 배당요구를 정상적으로 신청했기 때문에, 법원 매각대금에서 우선 배당을 받게 됩니다.

3. 실전 인수금액 계산 및 입찰가 산정 (독창적 수식 모델)

대항력 있는 임차인이 배당요구를 한 경우, 낙찰자가 실제 부담할 총 취득가는 '낙찰가 + 미배당 보증금(인수액)'입니다.

• 실제 입찰가: 6,550만 원 (최저가 6,400만 원보다 소폭 높게 작성)
• 법원 예상 배당금: 약 6,300만 원 (낙찰가 6,550만 원 - 집행비용 약 250만 원)
• 낙찰자 인수액: $9,000\text{만 원} - 6,300\text{만 원} = 2,700\text{만 원}$
• 최종 매입 비용: $6,550\text{만 원}(\text{낙찰가}) + 2,700\text{만 원}(\text{인수액}) = \mathbf{9,250\text{만 원}}$

💡 수익성 비교

• 주변 동일 평형 매매 시세: 1억 1,500만 원 ~ 1억 2,000만 원
• 안전 마진: 시세 대비 약 2,250만 원~2,750만 원 싸게 매수한 효과 확보.

4. 실전 명도 및 출구 전략 (명도 난이도 '하')

1. 임차권등기 물건의 장점 활용:
2. 임차인이 이미 임차권등기를 마치고 이사를 간 '공실' 상태였으므로, 점유자와의 명도 마찰이나 이사비 협상이 전혀 없었습니다.
3. 잔금 납부 및 배당기일:
4. 낙찰자가 잔금을 납부하면 법원에서 배당기일이 잡힙니다. 임차인은 배당금을 수령하기 위해 낙찰자의 '명도확인서'와 '인감증명서'를 요구하게 됩니다.
5. 열쇠 교환 시나리오:
6. 배당기일에 법원 부근에서 임차인에게 명도확인서를 교부함과 동시에 출입문 비밀번호 및 임차권등기 말소 서류를 넘겨받아 완벽하게 명도를 마무리했습니다.

5. 출구(수익화) 전략 및 리모델링

• 리모델링 비용: 도배, 장판, 휠라 샷시 보수, 도기 교체 등 총 600만 원 지출.
• 최종 투입금: $9,250\text{만 원} + 600\text{만 원} = 9,850\text{만 원}$
• 임대 세팅: 수리 후 전세 1억 500만 원에 즉시 계약 체결.
• 결과: 투입금 전액 회수 + 세전 650만 원 현금플러스(플러스피) 발생.